昨天有人咨询，买房选择哪种贷款方式最实惠，今天我们进来解析解析；现在房贷还款方式有很多种，但是最常见最普及的只有两种等额本金及等额本息，其余的还款方式银行基本不会涉足，因此我们不予讲解。
一、等额本金
等额本金是指在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。下面我们以贷款100万元，目前的五年期贷款利率4.9%计算来说。如下图所示，等额本金每个月的还款金额逐步递减，但这里必须说的是银行的贷款利率是逐年调整的，假设第二年的央行的贷款基准利率突然提高，那么可能第二年，你每月还款的金额甚至高于第一年，当然若是央行的贷款基准利率下调，你还款的金额则低于原预计应该还款的金额。
二、等额本息
等额本息，是指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。这种偿还方式最终的利息总额会高于等额本金；如下图所示，我们贷款100万元，以目前五年期的基准利率4.9%来计算，每月偿还的金额为5307元。同等额本金一样，因央行的基本利率常常发生变动，故银行每年都会依据最新的基准利率进行调整，所以你未来可能归还的贷款金额可能高于目前的5307元也可能低于5307元。
三、如何选择贷款方式
虽然等额本息看上去最终的贷款利息是高于等额本金，但是我的意见仍然是选择等额本息，为什么？
1、对于大部分购房者（以普通人来讲，富二代不考虑），特别是刚需族，人生买房的阶段（30岁左右），正式你人生用钱的最高峰：结婚、生子、车位、装修、家具、份子钱等等，此时来说以等额本息可以降低你的个人前期的经济压力，后期工作生活稳定后，即使多利息，你也有能力来偿还。
2、必须考虑到通胀的原因，改革开放以来，我国的通胀率持续不断上升，举个例子1980年的1万元应该基本等于现在100万元的购买力；等额本金你前期付出的资金成本较多，而等额本息较小，越晚还银行的贷款，你实际上是在赚钱；举例来说：你2000年买一套房子30万，贷款20万元，期限30年，每月需还款1000元左右，2000年我国城镇职工的年均收入9371元，即每月780元，那么你贷款的每个月还款的金额已超过夫妻双方收入的一半，但是2016年我国城镇职工的年均收入57394元，即每月4782元，你每月还款1000元（还款金额变化不会很大，特别是按照最近几年的趋势，贷款利率是逐步降低的），只占夫妻的收入约10分之一，那么到2030年时，可能就是100分之一，所以越晚还银行的钱对你是越有利的。
3、即使你是有钱人，也不必提前还款，为什么因为银行的住房贷款是期限长（一般最长可以30年），利率低（目前基准利率为4.9%），考虑到未来30%的通胀率，可能实际的利息成本不到2%，2%的贷款利率是多低？基本等于免费借你使用了，你的钱完全可以拿来投资其他项目，赚取收益，这相当于你拿银行的钱来替你赚钱。
4、综上所述，只要你可以选择等额本息就选择等额本息，在银行的住房贷款的期限能多长就多长，不要提前还贷。手头上多出来的钱可以在去投资一套房产或者其他好的项目，纵观改革开放近四十年及中国上下五千来年，最保值的永远是房产及土地，货币永远都是呈现贬值趋势。
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