原创 ?文/杨俊芬 现代物业杂志
2021年，在业主和物业行业里有两大最让人关注的事情：
一个是2021年1月1日《民法典》的正式实施，全文共计一千二百六十条，其中涉及业主建筑物区分所有权的条款有十七条；涉及物业服务合同条款有十四条。
另一个是2021年5月25日，《法治日报》记者朱宁宁的一篇报道《地方立法“不交物业费禁止竞选业委会成员”规定被叫停》。该报道称：全国人大常委会法工委启动了对两个省份的物业管理条例的审查。经研究，全国人大常委会法工委认为，将“按时交纳物业费等相关费用”作为参选业主委员会成员的必要条件，缺乏上位法依据，不符合立法原意和法治精神。如果地方性法规将“按时交纳物业费等费用”作为参选业主委员会成员的限制性条件，将剥夺这种情况下业主通过自治寻求救济的法定权利，不符合立法原意。并称：“业主与物业服务企业之间是基于物业服务合同产生的民事法律关系，业主拒不交纳物业服务费的行为，是民法典规定的违约行为，物业服务企业可以通过违约条款寻求救济，地方性法规以资格限制的方式，干预平等主体之间的民事法律关系，不符合法治精神。”
这篇文章不只被广泛性传播，全国人大法工委还专门与相关省市沟通，及时对相关条款进行了修改。河南省在2021年8月1日修订后实施的《河南省物业管理条例》，就删除了“按时交纳物业费等相关费用”作为参选业主委员会成员的条款。2021年12月21日，全国人大常委会法制工作委员会主任沈春耀在全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会关于2021年备案审查工作情况的报告中明确：“有的地方性法规规定，小区业主参选业主委员会成员的前提条件之一是必须‘按时交纳物业费等相关费用’。有公民对此规定提出审查建议。我们审查认为，业主委员会是业主自治组织，其参选资格以业主身份为基础。业主未按时交纳物业管理费，属于业主违反物业服务合同的民事违约行为。地方性法规以此限制业主参选业主委员会的资格，与民法典的有关规定相抵触。经沟通，制定机关已对相关规定作出修改”。
尽管政府层面一直在增加和完善业主委员会和物业管理相关的法律法规，但总有人觉得权责和细节还是不够明晰。近日，就有部分业内人士提出了新的设想，建议能否将业主委员会“管人”的行为和物业管理“管物”的行为分别制定不同的法规加以约束，形成单独的行业规范，更有助于发展和管理。
根据国务院《物业管理条例》第二条：“物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”可以看出，物业管理是基于以业主为权利主体，通过合同约定的方式将需要管理和服务的事项委托给物业服务企业按照与业主的约定实施服务的过程。物业管理活动和物业管理权利分属于两个不同的概念。
根据《民法典》第二百七十一条：【建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；第二百八十四条【建筑物及其附属设施的管理主体】业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。可以看出，物业管理权利来自于业主，物业管理活动（物业服务）的主体可以说多方，可以是业主自己，也可以是业主聘请的物业服务企业，也可以是其他管理者。所以，物业管理，是基于业主建筑物区分所有权中业主共有管理权而授权委托物业企业具体实施物业活动的行为。
鉴于此，物业服务企业本身就是就是围绕以业主为主体的物业活动展开工作，法规如果修改，更应该以业主为主体，在完善业主委员会的成立及运行制度的同时，将业主授权下的物业服务工作细节作以补充，对物业服务存在的问题及处理方式法律化。
主体明确，权责才能更清晰。
原载于《现代物业》下旬刊2021年8期/总第537期
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