上海学区房「2022上海学区房还有必要买吗」

古有“孟母三迁”为孩子寻找一个好的读书环境,现有父母拼下血本送孩子去优质学校读书。学区房,一直是热度高居不下的话题。在上海学区房均价经历了5个...
2022年上海楼市:这个板块被看好,这个区域不要碰

我是沪叔,拥有多年上海房产研究和投资经验,长期持续关注上海地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容,来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问:

提问:沪叔,你好!看了最近上海出发积分制的各大楼盘的分数,感觉有点高,预算总价500万左右,已婚无房,社保年限不高,对于我们这些刚需购房者来说,积分较少的情况下还有机会能够买到不错的楼盘吗?

沪叔:你好,在上海认筹的各大楼盘中新房触发积分制,平均分数为58分左右,整体看来不算太高。在300-500万的楼盘中,分数在52分左右;而在500-800万的楼盘中,平均分数已经涨到了61分左右;1000万的平均分在65分左右,可以看出,总价越高,社保系数越高,入围分数越高。其实根据推算,上海的购房门槛不算太高,总价在800万左右的新房,结婚工作一年或者单身工作8年都可以达到要求。如果只关注高分楼盘,上海购房的难度确实较大,但是如果纵观全局,其实上海购房难度不大。购房者可以根据自己的需求选择较为适合自己的楼盘。具体买房选筹,详见知识星球内部资料《沪叔上海买房十大顶级思维》。

提问:沪叔,你好,我是金华人,之前打算在上海买房的,但是今年上海楼市捉摸不透,所以我准备回金华买房了,您觉得我回金华买房这个选择对吗?

沪叔:你好,今年的楼市,一二线城市楼市拉紧,限购限贷买房难,三四线城市却主动放松限制,甚至为吸引人才设置购房补贴。 金华实施“购房补助、低首付、低利率、贴息贷”等措施,大幅降低购房门槛,吸引人才留金华购房。但是还是提醒一句在三四线城市购房需谨慎,如果想买,也请尽量在核心城市的优质地段都市圈选择,有潜力的低总价新房才值得入手。

提问:沪叔好,普通人也可以做房产投资嘛?既然都是买进卖出,我们和专业投资客的区别在哪儿?投资客比我们买的更多?如果名下只有一套房,要怎么操作可以买到多套房产呢?

沪叔:你好,普通人买房首先是为了居住,满足居住需求之后就不会再想着买房了,一般来说算上所有名额家庭只有六套房,很多人都不会买这么多,购入三四套就停下了。而专业投资者与普通人的购房差别之一在于买房意识。普通人有钱买房,买完了之后收租金再卖出置换,都是通过自有资金去操作。而投资者会有意识的买入加仓,用一套房去养另一套,以前面买入的房子作为基础与筹码,去融资或者通过收租金扩大资金流,再购入第二套、第三套甚至更多,步步为营。其次还有资产结构。

普通人买房关注点可能比较少,以为套数多就够了,而投资者或有意识的配置自己的房产,让资产优化,尽力买入核心资产,地铁、学区、物业等都可以成为溢价筹码。核心资产可以长期持有循环抵押,而些流动性强、涨幅快的地铁房和老破小学区房则可以随时变现。以现有资产融资抵押获取流动资金助推后面的资产配置,所持资产也像滚雪球一般越来越大。

提问:沪叔,你好,上海招生改革了,学区房会出现什么动向呢?坐标上海,有一些资金想投资一套学区房,当前这种情况还能入场吗?能不能解读一下新政?什么样的学区房房价会有潜力?

沪叔:你好,上海高中招生改革方案一出,不少人就放出了学区房可能会跌的消息。不过从高中入学名额的变迁格局来看,初中学票价值依然存在,改革只是加剧了顶尖学生的下沉式竞争,头部学生的八大重点空间可能有所压缩。总体来说,头部中的顶尖学生是不受到什么影响的,他们依然能够凭借考试或者自主招生去到自己理想的学校,不过,头部学生中尾部学生可能会面临更大的压力,因为他们的名额很有可能被分配到区内的普通高中和菜中。腰部和尾部学生是新政的最大受益者,他们又几乎获得重点学校的名额,但是也必须考过控分线,也就是说真正受益的,其实是普通中学和菜中中比较优秀的孩子。

这给学区房的影响是,一梯队小学和初中、二梯队小学和初中周边学区房的房价会保持平稳,普通中小学周边的学区房房价也不会有太大的变化,反而是一梯队小学和二梯队初中、以及二梯队的中小学房价会略微变化。上海各区域性价比高的学区房,关注知识星球内部分享。

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